Weerstandsvermogen en risicobeheersing

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze risicoreserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er twee soorten risico's. Het eerste betreft de risico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en prijsstijgingen. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. Daarnaast zijn er risico’s binnen de projecten die het resultaat van dat specifieke project kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2020 hebben we deze risico’s in 7 onderdelen verdeeld. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het bruto risicobedrag. We kunnen de risico’s voor een deel opvangen met de post Onvoorzien of door bijstelling van de winstverwachting. Voor het resterende deel hebben we de ARG als buffer nodig.

Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf uit het MPG 2020

Toelichting bij deze tabel:
De bedragen zijn bruto bedragen. Hiervan kunnen we € 3,4 miljoen dekken uit winstverwachtingen en posten Onvoorzien. Als we dit bedrag van de bruto risico’s aftrekken, hebben we een weerstandscapaciteit nodig van € 12,5 miljoen.

Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2020.

Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft o.a. risico’s t.a.v. inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2. Wederom is het risico op wijzigingen in de rente meegenomen met het uitgangspunt dat de rente nog 0,3% kan dalen (kans) en 0,5% kan stijgen (risico). Een eventuele stijging van het rentepercentage voor het Grondbedrijf zal een negatieve impact hebben op de financiële situatie op het Grondbedrijf.

Project specifieke (openbare) risico’s (nummer 3 in de tabel)
De project specifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De project specifieke risico’s zijn met de opening van de grondexploitaties voor het Winkelcentrum Kerschoten en bedrijventerrein Kieveen  iets toegenomen ten opzichte van het MPG 2020.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Saneringsrisico’s
• Mogelijke aanpassing van de infrastructuur op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Apeldoorn Noord
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
• Verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties

Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
Dit betreft de categorie kleine projecten waarvoor geen aparte risicoanalyse wordt uitgevoerd. Het risicobedrag wordt berekend door 10% van de boekwaarde te nemen en 10% van de nog te realiseren kosten. Hier worden op dit moment geen wijzigingen verwacht.

Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 t/m 7 in de tabel)

5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

6: Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 8 maart 2018 heeft uw raad positief besloten over de kaderwijziging Apeldoorn Noord (Zuidbroek). Onderdeel van dit besluit is het rekening houden met het scenario dat het gehele terrein wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Met het risicobedrag van € 1,7 miljoen wordt rekening gehouden met het negatieve financiële effect hiervan op de grondexploitatie van Zuidbroek. Omdat de grondverkoop inmiddels heeft plaatsgevonden zal dit risicobedrag grotendeels ingezet gaan worden en een gedeelte zal vrij vallen.

7: Risicovoorziening winstnames
Onder de noemer ‘vrijval voorziening winstnames uit de ARG’ wordt in de ARG € 6,7 miljoen aan genomen winst vastgehouden totdat deze gelden vrij kunnen vallen op basis van het gemeentelijk ‘voorzichtigheidsbeginsel’. In het boekjaar 2019 is er € 6,1 mln. Vrijgevallen richting de Algemene Dienst. In het boekjaar 2020 wordt rekening gehouden met een vrijval van €2,5 mln. Het uitgangspunt hierbij is dat de grondverkoop op De Voorwaarts eveneens dit jaar plaats zal vinden. Mocht dat niet het geval zijn dan zal de afdracht later plaatsvinden.

Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat verwacht wordt dat de streefwaarde van de ARG ten opzichte van het MPG 2020 met € 3,0 miljoen. naar beneden kan worden bijgesteld.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen;
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
• Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou op basis van de huidige inzichten (juni 2020) de streefwaarde van de ARG per 31-12-2020 € 9,5 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. Op basis van de actuele prognoses is de verwachting dat de ARG eind 2020 uit gaat komen op € 12,3 miljoen waardoor de weerstandscapaciteit uitkomt op 1,29 (€ 12,3 / € 9,5). Aangezien het weerstandsvermogen in principe niet hoger dan 1,0 hoeft te zijn, kan op basis van deze cijfers eind 2020 vooralsnog een afdracht van € 2,8 miljoen aan de Algemene Dienst plaats vinden. Dit is inclusief de geplande afdracht van € 2,5 mln. Een eventuele afdracht verwerken we in de jaarrekening 2020. In deze MPB is hiermee nog geen rekening gehouden.

Actuele ontwikkelingen
De keuzes die de raad t.a.v. de kaderwijzigingen maakt, alsmede de ontwikkelingen binnen de pm-posten, zijn daarbij van invloed op het uiteindelijke resultaat en de benodigde ARG aan het eind van het jaar. De uitkomsten zijn daarmee nog onzeker.

Zoals toegelicht tijdens de behandeling van het MPG 2020 zijn er op de korte termijn geen zichtbare effecten van de Coronacrisis op het Grondbedrijf. Veel projecten zitten ver in de uitvoering en gaan onverminderd door. De effecten op de (middel)lange termijn zijn nog onzeker. Op dit moment is nog niet aan te geven of er effecten zullen optreden en wat de consequenties hiervan zijn.  

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen vrij stabiel. De ARG zal de komende tijd krimpen doordat de risico’s eveneens afnemen (de streefwaarde). De streefwaarde daalt met name door een bijstelling van de risicovoorziening winstnames. Belangrijke disclaimer daarbij is dat bijvoorbeeld de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak onzeker zijn, al is de praktijk dat de geraamde winstnames steeds vaker daadwerkelijk worden gerealiseerd. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s de komende jaren niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn. Actuele ontwikkelingen zoals het toevoegen van programma aan het grondbedrijf vanuit het ‘Afwegingskader Woningbouw 2018 – 2027 of bijvoorbeeld en opstarten van Ecofactorij II kunnen in de toekomst een effect hebben op het risicoprofiel.