Nieuwe Nota Grond- en vastgoedbeleid
Grondbeleid gaat over de manier waarop de gemeente Apeldoorn zich beweegt op de grondmarkt. Zij kan dit op verschillende manieren doen, van geheel passief tot actief: van het geheel overlaten aan marktpartijen tot actief verwerven van gronden en opstallen en het transformeren hiervan tot bouwrijpe percelen.
Voor het vastgoedbeleid geldt in principe hetzelfde. Een gemeente kan zich puur richten op haar kerntaken en beheer van vastgoed of zij kan met haar vastgoedbeleid bepaalde doelstellingen nastreven die meer inhouden dan het vervullen van deze taken.
De nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid, waar wij momenteel aan werken, geeft een koers aan die met name is gericht op een andere rol van de gemeente op het gebied van grond- en vastgoedbeleid in een sterk veranderende omgeving.
Als we kijken naar de laatst vastgestelde Nota Grondbeleid 2013 dan moeten we deze plaatsen in de tijdsgeest van die periode: Crisis. De gemeente koos voor een regierol en liet de productie van bouwrijpe grond over aan andere partijen. Er is vervolgens een verkoopversnelling geïnitieerd voor de gronden binnen het grondbedrijf, met o.a. een extra acquisiteur en de winkel voor Kavels en Panden. Dus: het Grondbedrijf wordt afgebouwd.
Voor het Vastgoedbeleid gold in de kern hetzelfde. Vastgoed dat behoort bij de kerntaken van de gemeente wordt in portefeuille gehouden en vastgoed wat daar buiten valt, ging in verkoop. Er is een verkoopteam binnen de teams Grond en Vastgoed opgericht om deze verkoopdoelstelling, van zowel het grond- als het vastgoedbedrijf, te realiseren.
Als we terugkijken op de periode van 2013 tot nu dan kunnen we concluderen dat de toen gekozen rol heeft bijgedragen aan het sterke en financieel gezonde grond- en vastgoedbedrijf van de gemeente Apeldoorn waar nu sprake van is. De regierol levert echter ook beperkingen op. Locaties die ‘moeilijker’ te realiseren zijn, blijven liggen. Dit geldt ook voor het financieel minder aantrekkelijke programma van sociale woningbouw en middenhuur, en nieuwe werklocaties. Waar de gemeente bijvoorbeeld bij een actieve rol kan kiezen voor een bouwprogramma dat aansluit op de behoeften van haar inwoners, zoals sociale woningbouw, zal een ontwikkelaar doorgaans alleen het sociale programma ontwikkelen dat is vastgelegd in de Woonagenda, maar hier geen extra inspanning verrichten. Dit geldt ook voor vastgoed: een marktpartij koopt een pand niet als dit tot een verlieslatende exploitatie leidt.
Als de gemeente haar inhoudelijke programmatische doelstellingen wil bereiken, is het daarom tijd om een andere weg in te slaan. Deze nieuwe weg, daar gaat de nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid deels over.
Een ander nieuw element voor het grond- en vastgoedbeleid is de zogenaamde verbrede businesscase. Als een gebiedsontwikkeling wordt opgepakt, dan wordt aan de raad de financiële haalbaarheid voorgelegd. Is deze gewaarborgd, dan kan het gebied in ontwikkeling worden genomen. Wat wij nu willen voorstellen is om breder naar een gebiedsontwikkeling kijken. Een ontwikkeling kan financieel misschien wel niet sluitend zijn, maar het kan bijvoorbeeld wel een goede toevoeging zijn op het gebied van werkgelegenheid, duurzaamheidsambities, kwetsbare groepen in onze samenleving of andere doelen. Dus een relatief groot positief maatschappelijk effect hebben of in de toekomst extra inkomsten of besparingen op andere domeinen genereren. Deze maatschappelijke waardecreatie en de verbrede financiële businesscase maken we onderdeel van ons grond- en vastgoedbeleid. Hoe we dit doen, daar geeft de nieuwe nota antwoord op.
Nieuw is ook de combinatie van het grond- en vastgoedbeleid. In de praktijk zien wij steeds meer overlap in de samenwerking tussen het grond- en vastgoedbedrijf. Gebiedsontwikkelingen kennen steeds vaker ook een vastgoedelement. Door de toename aan binnenstedelijke herontwikkelingen heeft bestaand vastgoed steeds vaker een rol binnen een gebiedsontwikkeling. Bij beide spelen de hierboven aangehaalde elementen: maatschappelijke waardecreatie, verbrede financiële businesscase en de rol van de gemeente.
Grond- en vastgoedbeleid is in feite geen echt beleidsveld. Het is een hulpmiddel om doelen op andere terreinen te verwezenlijken. Het is dus dienstbaar aan andere beleidsvelden. In dit kader is het breder kijken naar het grond- en vastgoedbeleid een logische stap. Hierbij wordt dan ook nadrukkelijk gekeken op welke manier het grond- en vastgoedbedrijf ondersteunend kan zijn bij de uitvoering van de visies voor de Spoorzone en de Binnenstad en de verkenning naar de ontwikkeling van Apeldoorn tot 2040.
Nieuwe Nota Kostenverhaal/gebiedsoverstijgende kosten
Een onderdeel van ons grondbeleid is het kostenverhaalsinstrumentarium. Een groot deel van de ontwikkelingen van de stad wordt niet door het gemeentelijk grondbedrijf zelf uitgevoerd, maar door private partijen. Hiervoor sluit de gemeente anterieure contracten met deze partijen. De gemeente is wettelijk verplicht om de kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om bovenwijkse kosten en om bijdragen voor fondsen, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over alle ontwikkelingen. Hier ligt een link naar de Omgevingsvisie, waarin de functionele samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de uit te voeren werkzaamheden moet worden aangetoond. Momenteel wordt gewerkt aan een herziening van de huidige werkwijze voor de bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen. De samenhang met de Omgevingsvisie wordt daarbij nadrukkelijk opgezocht.
Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf
Een punt van aandacht de komende jaren is de afbouw van het Grondbedrijf. Bij het doorzetten van deze afbouw, zonder toevoeging van programma, zijn wij eind 2024 door onze grondvoorraad van woningbouw heen. Onze voorraad gronden voor bedrijven is naar verwachting in 2026 uitverkocht. Bedrijven hebben nu al steeds vaker moeite om een passende bedrijfskavel te kunnen vinden. Met dit gegeven koersen we met de nieuwe Nota Grond- en Vastgoedbeleid nog duidelijker op de inzet van het Grondbedrijf om maatschappelijke en bestuurlijk gewenste doelen te bereiken.
Concreet wordt momenteel al gewerkt aan een uitwerking voor een aantal locaties. De ontwikkeling van deze locaties worden in het geval van een positief bestuurlijk besluit onderdeel van het Grondbedrijf, aangezien het Grondbedrijf de ‘ontwikkelaar van de stad’ is.
In het collegewerkprogramma van 2018 heeft het college vastgelegd te willen werken aan de uitbreiding van onze bedrijventerreinen, te beginnen met de ontwikkeling van Ecofactory II. Op deze locatie kunnen bedrijven landen die elders in de stad geen passende kavel meer kunnen vinden. Om deze ontwikkeling daadwerkelijk te kunnen starten, wordt hiervoor besluitvorming voor college en raad voorbereid.
In februari 2019 heeft het college het ‘Afwegingskader Woningbouw 2018-2027’ vastgesteld. Via dit afwegingskader kunnen 1.500 woningen aan initiatiefnemers worden toegekend. Het grondbedrijf heeft daarom in 2019 een voorstel ingediend bij de Projectgroep Planinitiatieven (PPI) voor de herontwikkeling van 14 gemeentelijke locaties waarbij in totaal circa 300 woningen met een ruim aandeel sociale woningbouw en middeldure huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. Voor de eerste 93 woningen in Zuidbroek (Het Rooster) is de planvorming al vergevorderd. Voor een aantal andere locaties is het echter nog onzeker of deze conform de voorgestelde plannen kunnen worden gerealiseerd. De verdere uitwerking en besluitvorming voor deze locaties is intussen opgestart.